Der effektive Jahreszins (TEAG) ist der einzige gesetzliche Indikator, der alle Kosten eines Kredits zusammenfasst: Zinsen, Versicherung, Bearbeitungsgebühren, Sicherheiten. Angebote zu vergleichen, ohne von dieser Zahl auszugehen, ist wie Preise ohne Steuern in unterschiedlichen Währungen zu vergleichen. Diese Basis zu schaffen, ermöglicht es anschließend, jede Komponente zu zerlegen und zu erkennen, wo die echten Unterschiede zwischen zwei Finanzierungsangeboten liegen.
Reelle Kosten eines Kredits: Warum der Nominalzins nicht mehr ausreicht
Der von einer Bank angegebene Nominalzins spiegelt nur einen Bruchteil der Gesamtkosten des Darlehens wider. Seit dem raschen Anstieg der Zinssätze in 2022-2023 verlagern die Institute ihre Margen auf Nebenkosten und die Kreditnehmerversicherung, wie der Observatoire Crédit Logement/CSA in seinem Bericht 2023 hervorhebt. Ein niedriger Nominalzins kann daher die Gesamtkosten höher erscheinen lassen als ein konkurrierendes Angebot mit einem höheren Zinssatz.
Weiterlesen : Erfahren Sie, wie Sie effektiv auf Waze melden und piepen, um ein optimales Navigationserlebnis zu erzielen
Vergleicht man zwei Finanzierungsangebote nur auf Basis des Nominalzinses, ignoriert man den wachsenden Anteil, den die Versicherung und die Bearbeitungsgebühren in der Endabrechnung ausmachen. Der TEAG bleibt der Ausgangspunkt, aber man muss anschließend seine Komponenten aufschlüsseln, um die tatsächlichen Verhandlungsspielräume zu identifizieren.
Bevor man mehrere Banken anfragt, ist es nützlich, die Kreditangebote auf Expert Finances zu konsultieren, um sich ein Bild von den Preisspannen je nach Kreditart und geplanter Laufzeit zu machen.
Ergänzende Lektüre : Wie man in Immobilieninvestitionen einsteigt?
Kreditnehmerversicherung und Lemoine-Gesetz: Der am meisten unterschätzte Vergleichshebel
Die Kreditversicherung kann einen erheblichen Teil des insgesamt zurückzuzahlenden Betrags ausmachen, manchmal sogar mehr als die Zinsen selbst über lange Laufzeiten. Das Lemoine-Gesetz, das 2022 in Kraft trat, ermöglicht es, die Kreditnehmerversicherung jederzeit zu kündigen. Diese Änderung verändert grundlegend die Art und Weise, wie Angebote verglichen werden.
Bank-Paketangebot gegen Versicherungsdelegation
Die Banken bieten oft einen Gruppenversicherungsvertrag an, der in ihr Kreditangebot integriert ist. Dieses Paket vereinfacht den Prozess, aber die Kosten übersteigen häufig die einer individuell bei einem externen Versicherer abgeschlossenen Versicherung (Delegation). Die Angebote zu vergleichen, ohne die Kosten der Versicherung zu isolieren, verfälscht das Ergebnis.
Dank der jederzeit möglichen Kündigung kann ein Kreditnehmer ein Darlehensangebot mit der Hausversicherung annehmen und diese dann in den folgenden Monaten durch einen günstigeren Vertrag ersetzen. Diese zweistufige Strategie verändert die Berechnung der Gesamtkosten und macht die “Paketangebote” weniger bindend als zuvor.
AERAS-Vereinbarung und spezifische Profile
Die AERAS-Vereinbarung, die 2022 aktualisiert wurde, erleichtert den Zugang zu Krediten für Personen mit einem erhöhten Gesundheitsrisiko. Für diese Profile kann der Kostenunterschied der Versicherung zwischen zwei Instituten noch ausgeprägter sein. Der Vergleich der Angebote erfolgt dann durch eine systematische Anfrage nach externen Versicherungsangeboten, bevor man unterschreibt.
Bearbeitungsgebühren, Sicherheiten und Bedingungen für vorzeitige Rückzahlung
Der TEAG umfasst die Bearbeitungsgebühren und die Sicherheiten, sagt jedoch nichts über die Flexibilität des Vertrags aus. Zwei Angebote mit identischem TEAG können sich sehr unterschiedlich verhalten, wenn eine vorzeitige Rückzahlung oder eine Anpassung der Ratenzahlung in Betracht gezogen wird.
- Bearbeitungsgebühren: Einige Institute bieten diese an, um ein als gut eingeschätztes Profil anzuziehen, andere berechnen sie systematisch. Sie sind in den meisten Fällen verhandelbar, insbesondere bei Immobilienkrediten.
- Vorzeitige Rückzahlungsgebühren (IRA): gesetzlich für Immobilienkredite gedeckelt, variieren sie für persönliche Kredite. Ein Projekt, das vorzeitig abgeschlossen werden könnte (Verkauf, Erbschaft), sollte ein Angebot mit niedrigen oder keinen IRAs bevorzugen.
- Art der Sicherheit: Hypothek, Bürgschaft oder Vorrecht des Geldgebers. Die Kosten unterscheiden sich erheblich und beeinflussen den Gesamtbetrag der Finanzierung.
- Modularität der Ratenzahlungen: Einige Banken erlauben eine Stundung oder vorübergehende Senkung der Raten. Dieses Sicherheitsnetz hat einen impliziten Preis, reduziert jedoch das Risiko von Zahlungsausfällen.
Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu diesen vier Punkten zu lesen, bevor man die TEAG vergleicht, verhindert, dass man nach der Unterschrift auf Einschränkungen stößt.
Usura-Zins und Kreditlaufzeit: Zwei Einschränkungen, die die Angebote filtern
Der Usura-Zins legt eine gesetzliche Obergrenze fest, über die kein Institut Kredite vergeben kann. Nach einer vorübergehenden Anhebung im Jahr 2023 sinkt er seit 2024 weiter, was den Unterschied zwischen den teuersten und den günstigsten Angeboten verringert. Einige Banken verkürzen die angebotenen Laufzeiten, um unter dieser Obergrenze zu bleiben, was de facto die Auswahl für Kreditnehmer mit einem knappen Budget einschränkt.
Die Laufzeit des Kredits wirkt sich multiplikativ auf die Gesamtkosten aus. Eine Verlängerung eines Darlehens um einige Jahre kann ein scheinbar wettbewerbsfähiges Angebot in einen Bereich mit höheren Kosten als ein kürzeres Konkurrenzangebot verschieben. Angebote über unterschiedliche Laufzeiten zu vergleichen, ohne den insgesamt zurückzuzahlenden Betrag neu zu berechnen, führt zu falschen Entscheidungen.
Verbraucherkredite und Immobilienkredite: Eine andere Betrachtungsweise
Bei einem persönlichen Kredit oder einem Renovierungskredit überschreitet die Laufzeit selten einige Jahre, und die Beträge bleiben moderat. Das relative Gewicht der Bearbeitungsgebühren und der Versicherung ist dort verhältnismäßig höher als bei einem langfristigen Immobilienkredit. Der Vergleich sollte daher vorrangig auf den Gesamtkosten in Euro und nicht nur auf dem Zinssatz basieren.
Bei einem Immobilienkredit werden die Sicherheiten und die Versicherung zu den wichtigsten Verhandlungspunkten. Ein Makler kann auf nicht öffentliche Preistabellen zugreifen und den Wettbewerb zwischen Banken ankurbeln, was seine Honorare rechtfertigt, wenn der geliehene Betrag erheblich ist.
Ein gut verglichener Kredit beschränkt sich nicht auf einen niedrigen TEAG. Jede Kostenposition aufschlüsseln, die Versicherung isolieren, die Bedingungen für vorzeitige Rückzahlung überprüfen und den Usura-Zins berücksichtigen, ermöglicht es, das tatsächlich günstigste Angebot über die gesamte Laufzeit der Finanzierung auszuwählen. Der einzige zuverlässige Vergleich ist der, der den insgesamt zurückzuzahlenden Betrag, einschließlich aller Gebühren, für jedes erhaltene Angebot gegenüberstellt.