Der französische Immobilienmarkt bietet derzeit Kaufgelegenheiten, die wir seit mehreren Jahren nicht mehr gesehen haben. Die Stabilisierung der Preise in bestimmten Metropolen, kombiniert mit einem zunehmenden regulatorischen Druck auf die Energieeffizienz, verändert die Landschaft der Immobilienmöglichkeiten für Investoren, die bereit sind, jedes Dossier sorgfältig zu analysieren.
DPE und Umrechnungskoeffizient: der technische Hebel, den der Markt unterschätzt
Das Energieeffizienzdiagnose beschränkt sich nicht mehr auf ein Etikett, das auf eine Anzeige geklebt wird. Für mit Strom beheizte Immobilien wird der Umrechnungskoeffizient zum 1. Januar 2027 auf 1,7 steigen, im Gegensatz zu einem heute nachteiligerem Wert. Eine Wohnung mit der Einstufung F, die elektrisch beheizt wird, könnte ohne jegliche Arbeiten durch einen Neuberechnungs-Effekt in die Kategorie E fallen.
Diese Entwicklung schafft eine ausnutzbare Informationsasymmetrie. Immobilien, die derzeit unverkäuflich oder abgewertet sind aufgrund ihres Etiketts, werden wieder einen legalen Mietwert erreichen. Der Investor, der das Datum der bestehenden DPE und die Heizungsart vor der Verhandlung überprüft, hat einen konkreten Vorteil gegenüber dem Rest des Marktes.
Im Gegensatz dazu wird eine Immobilie mit der Einstufung G, die mit Gas beheizt wird, nicht von dieser Neuregelung profitieren. Bevor man ein Budget für eine energetische Renovierung plant, muss man zwischen den Situationen unterscheiden, in denen sich der DPE mechanisch korrigiert, und denen, die eine tatsächliche Investition in Arbeiten erfordern. Diese Analyse beeinflusst die Nettorentabilität des Projekts.
Um Ihre Suche zu verfeinern und Immobilien zu identifizieren, deren Energieetikett sich positiv entwickeln könnte, können Sie die Immobilien auf Public Immo entdecken und die Daten mit der in jeder Anzeige angegebenen Heizungsart abgleichen.
Touristische möblierte Wohnungen und saisonale Mietinvestitionen: ein seit 2024 verschärfter Rahmen
Das Gesetz vom 19. November 2024 hat eine Einschränkung eingeführt, die viele Investoren im Bereich der saisonalen Vermietung noch nicht berücksichtigt haben. In jeder Gemeinde, die eine Genehmigung für eine Nutzungsänderung verlangt, wird nun ein DPE mit einer Einstufung von A bis E für eine touristische möblierte Wohnung gefordert (außer für die Hauptwohnung). Eine Immobilie mit der Einstufung F oder G kann diese Genehmigung einfach nicht mehr erhalten.
Diese Regel verändert die Berechnung der Mietrendite auf angespannten Tourismusmärkten. Eine Wohnung in einem Badeort oder in einem historischen Stadtzentrum, die für die Kurzzeitvermietung gekauft wurde, wird unbrauchbar, wenn sie diesen energetischen Schwellenwert nicht erfüllt. Der Kaufpreis muss die Kosten für die Einhaltung der Vorschriften berücksichtigen, andernfalls wird das Projekt blockiert.
Die klassische Falle besteht darin, eine attraktive Immobilie aufgrund ihrer Lage zu erwerben, ohne zu überprüfen, ob die betreffende Gemeinde diese Genehmigung verlangt. Die Liste der Gemeinden ist nicht einfach zentralisiert, und die lokalen Regeln variieren. Dies ist ein Kontrollpunkt, den man systematisch in jede Studie zur saisonalen Investition einbeziehen sollte.
Eigentumswohnung und mehrjähriger Arbeitsplan: kollektive Kosten antizipieren
Eine Mietrendite, die nur auf Mieten und laufenden Kosten basiert, kann durch Mittelabrufe, die mit der energetischen Renovierung der Eigentumswohnung verbunden sind, erheblich geschmälert werden. Der in der Eigentümerversammlung beschlossene mehrjährige Arbeitsplan (PPT) bindet alle Eigentümer, einschließlich der neuen Erwerber.
Vor dem Kauf eines Anteils in einer Eigentumswohnung für eine Mietinvestition sollten drei Dokumente aufmerksam gelesen werden:
- Der abgestimmte oder in der Erstellung befindliche PPT, der die geplanten Arbeiten für die nächsten zehn Jahre und deren Kostenschätzung detailliert
- Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die die Abstimmungsentscheidungen zu den Gemeinschaftsarbeiten und mögliche Meinungsverschiedenheiten zwischen den Eigentümern offenbaren
- Der bestehende Arbeitsfonds und dessen Füllstand, der angibt, ob die Eigentümergemeinschaft Rücklagen gebildet hat oder ob außergewöhnliche Mittelabrufe zu erwarten sind
Eine Immobilie, die zu einem attraktiven Preis in einer Eigentumswohnung angeboten wird, die ihren PPT noch nicht beschlossen hat, stellt ein echtes finanzielles Risiko dar. Der Preisnachlass, der bei bestimmten Anteilen beobachtet wird, erklärt sich manchmal vollständig durch die Antizipation schwerer Arbeiten in den Gemeinschaftsbereichen.
Risiko- und Grundstücksbewertung: Investitionskriterien, die zu oft vernachlässigt werden
Der Risiko-Status muss bereits bei der ersten Besichtigung übergeben werden, wenn sich die Immobilie in einem betroffenen Gebiet befindet, und dann dem Kaufversprechen oder dem Verkaufsakt beigefügt werden. Dieses Dokument weist auf Einschränkungen hin, die den Wert und die Nutzung der Immobilie direkt beeinflussen können.
Die Exposition gegenüber dem Rückgang der Küstenlinie betrifft eine wachsende Anzahl von Küstengemeinden. Eine Immobilie, die sich in einem identifizierten Gebiet befindet, wird langfristig an Wert verlieren, unabhängig von ihrer kurzfristigen Mietrendite. Die gesetzlichen Verpflichtungen zur Rodung in Brandrisikogebieten verursachen wiederkehrende Wartungskosten, die in die Rentabilitätsberechnung einfließen müssen.
Diese Risiken sind bei einer Besichtigung nicht immer sichtbar. Ein Investor, der sich ausschließlich auf den Preis pro Quadratmeter und die potenzielle Miete verlässt, übersieht Faktoren, die die Nachhaltigkeit der Investition bestimmen. Die vollständige Analyse des Risiko-Status ist ein integraler Bestandteil der Rentabilitätsanalyse, ebenso wie der DPE oder die Eigentümergemeinschaftsordnung.
Mittelstädte und Mietrendite: Wo befinden sich die Chancen im Jahr 2026
Die großen Metropolen wie Paris weisen Preise auf, die die Mietrendite mechanisch drücken. Mittelstädte, die gut mit den Arbeitsmärkten verbunden sind, bieten heute ein günstigeres Verhältnis von Kaufpreis zu Miete, vorausgesetzt, die tatsächliche Mietnachfrage wird überprüft.
Drei Kriterien ermöglichen eine effektive Filterung der aufstrebenden Märkte:
- Die Präsenz von strukturellen Verkehrsprojekten, die die Erreichbarkeit verbessern und die Mietnachfrage mittelfristig unterstützen
- Die lokale wirtschaftliche Dynamik, gemessen an der Schaffung von Arbeitsplätzen und der Ansiedlung von Unternehmen, und nicht nur am demografischen Wachstum
- Der Grad der Mietspannung, überprüft durch die Leerstandsquote und die durchschnittliche Wiedervermietungsdauer im Zielbereich
Ein Markt, in dem Immobilien in weniger als drei Wochen wieder vermietet werden, signalisiert eine strukturell höhere Nachfrage als das Angebot. Dies ist ein zuverlässigerer Indikator als die spekulativen Wertsteigerungsprognosen.
Die Kombination eines gut verwalteten DPE, einer gesunden Eigentümergemeinschaft und eines angespannten Mietmarktes bildet die Grundlage für eine widerstandsfähige Immobilieninvestition. Die solidesten Chancen finden sich nicht unbedingt dort, wo die Preise am schnellsten steigen, sondern dort, wo das Risiko durch die vorherige Analyse des Dossiers am besten kontrolliert wird.
